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戴俊凱:景榮基金打通融、投、管、退四環節 突出主動管理人角色

(本欄目內容由 美通社亞洲 提供)

- 戴俊凱,目前是景榮基金旗下不動產板塊 -- 景城置業的總裁

上海2018年2月14日電 /美通社/ -- 景榮基金旗下不動產板塊 | 景城置業的總裁戴俊凱認為,進入2018年,在一線甚至二線城市,房地產已經步入存量時代,建造開發已不是行業發展主題,而如何做好管理運營、提升物業價值才是房地產行業的發展方向。

打造景榮基金品牌

景城置業作為景榮基金旗下不動產板塊,以凱德集團、黑石集團為行業標桿。景城置業總裁戴俊凱認為,貫穿“融資、投資、管理、退出”地產金融全產業鏈的房地產金融服務商將主導未來中國房地產行業的發展。

戴俊凱介紹說:“景榮基金一開始以不動產夾層基金起家,主要跟大的國企開發商合作,包括金地集團、中糧地產、招商地產、信達地產、光明地產、中航地產等國有一線開發商。我們作為配資方,提供融資方案擔任財務投資人的角色;而開發建設由開發商主導。”

作為國內先行的幾支房地產私募基金之一,景榮基金在不動產領域的投資管理規模累計已經超過300 億元。截至2017 年一季度,景榮基金已經完成對18 個不動產項目的投資與並購,覆蓋中國大陸地區及美國曼哈頓等境外地區,累計開發的總面積超過350 萬平方米。

在不動產領域,景榮基金不再是單純的被動的財務投資人,同時也擔任著主動的項目管理人的角色。例如,由景榮基金投資的美國舊金山的兩個寫字樓項目,均由景榮基金自主管理;景榮基金也主導了曼哈頓一個公寓項目的開發。

戴俊凱表示:“為了更好地擔任主動項目管理人的角色,我們建立了專業團隊。在投資管理方面,涉及大宗物業、寫字樓、社區商業並購甚至開發;在運營方面,針對社區商業、長租公寓的運營管理,我們不僅自建團隊,而且與行業翹楚合資、合作。”

轉型主動管理人角色

戴俊凱介紹說:“隨勢而動,在不動產方面,除了做好財務投資人角色外,我們也做主動管理。” 

一方面,目前全國的樓市調控政策全面升級,除了限購、限貸、限售外,在土地拍賣環節,要求開發商自持物業比例很高,基本達到50%以上。在這種背景下,很多開發商,包括房地產基金公司都面臨著轉型,都要培養自己的主動管理能力。因為是自持物業,只有培養好管理能力,才能提升自持物業價值,才能賺到更多收益。

另一方面,北京、上海、深圳等一線城市,都在鼓勵長租公寓,鼓勵商務辦公室發展,而長租公寓、商務辦公室這些都是自持物業,都要求持有方有較強的管理能力。開發商、房地產私募基金均面臨著轉型。

戴俊凱說:“為了適應形勢的發展,為了更好地向主動管理方向邁進,在不動產方面,我們以新加坡凱德集團為標桿,致力於打造成一個集融資、投資、管理、退出四環節於一體的產業鏈,既有開發建設,又有運營管理,並可以通過REITs 退出。在早期開發的時候,出一部分自有資金,然後再募集一部分資金,在運營一段時候後再通過股權渠道退出。我們正按照這四個環節做布局。”

戴俊凱表示:“基於對未來市場的判斷,考慮到項目本身,不管是住宅還是商業業態,我們對拿地比較謹慎,會將更多的精力放在城市更新改造、存量物業提升上,尤其是一線城市、一點五線城市,因為這些城市的長租公寓、寫字樓、社區商業等業態的更新改造市場是非常巨大的。從國際經驗來看,美國曼哈頓地區近幾十年都是存量物業進行不斷地更新改造。按照建築密度來算,上海還有很大的更新改造空間,這個方向比傳統的拿地更符合發展趨勢。”

城市更新,存量物業的升級改造,老廠房、舊寫字樓、老式商業、公寓、酒店都有可能,目的是把現有的存量資產盤活更新,這就會嚴格考量基金管理方的管理能力、運營能力和退出能力。

而對房地產私募基金來說,在拿下某個項目後,通過升級改造後,日常運營仍靠租金產生收益,但最終還是要考慮退出問題。房地產私募基金通常設有時間年限,作為封閉型基金,時限一般三到十年,到期後必須要退出。

戴俊凱認為,基金到期後,有沒有退出渠道,能否實現成功退出,更是考量一家基金公司的整體操盤能力。

中國REITs 大有可為

在國外,房地產基金退出通常通過REITs 實現。REITs 是一種通過發行股份或受益憑證的方式來匯集特定多數投資人的資金,由專門的托管機構進行托管,並委托專門的投資機構進行房地產相關投資經營管理,將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

戴俊凱表示:“能產生穩定現金流的資產都可以做資產證券化,都能做成標准化產品,甚至到交易所掛牌,供各類機構持有、交易。目前,不管是稅務規則,還是工商條例方面都還沒完善,國內只能做出類REITs 產品,但這些產品依然屬於債券型,未來的大方向肯定是股權REITs。” 

在國內房地產市場逐漸走向高位,行業由增量轉為存量市場,市場堆積的風險正逐漸顯現。REITs 的推出有其必要性和急迫性,能緩解信貸風險,降低房地產企業槓桿,改變和提升房地產企業的盈利模式,此外也有利於社會資產配置多元化,防止房價泡沫進一步擴大。

戴俊凱說:“目前,在北京、上海、深圳這些一線城市,大宗物業交易是非常活躍的,很多大型公司願意購買物業,作為公司總部,也有是看好未來資產保值升值的。但像上海這樣的一線城市,資產貴,租金收益率比較低,資本化率僅為3%- 4%,很難做成好的資產證券化產品。但在二三線城市,大宗物業交易量就比較少,資產較便宜,租金收益比就較高,反而市場上做成資產證券化的產品比較多。” 

在一線城市,基金投資的方向還是瞄向城市更新改造的項目,尋找具有潛力的物業,通過升級改造、運營管理,提升物業價值,提高租金收益。這樣不管是自有資金,還是基金模式,最後就能更好地證券化處理,更順利地退出。

戴俊凱說:“我們已與多個寫字樓、社區商業項目深入洽談。同時,我們組建了多個團隊,一個團隊負責發起資產管理計劃,主要考慮項目的定位、設計和退出;另一個團隊,負責運營管理,包括招商、物業管理,甚至包括建築設計、工程改造方面。總之,景榮基金貫穿於房地產金融的融資、投資、管理、退出的整個鏈條,立志做一家優秀的全國性地產金融服務商。”

上海景荣股权投资基金管理有限公司